Juli 14, 2024

Sind Immobilien in Dubai eine Blase?

Dubai's real estate market indicates low bubble risk, with growing population, diversified economy, increasing spending power, and a low UBS Bubble Index score.

Sind Sie daran interessiert, in den boomenden Immobilienmarkt von Dubai zu investieren, sind sich aber unsicher, ob es sich nur um eine Blase handelt oder um einen Markt, der nachhaltiges Wachstum mit soliden Gewinnen bietet. In diesem Artikel werden wir analysieren, ob die aktuellen Trends auf eine mögliche Blase oder ein nachhaltiges Wachstum hindeuten. Wir gehen auf verschiedene Faktoren ein, die sich auf den Markt auswirken, und zeigen die wichtigsten Erkenntnisse für Investoren auf.

Am Ende dieses Artikels sollten Sie neue Informationen haben, um sich Ihre eigene Meinung bilden zu können.

Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren, wenn Sie Fragen oder Rückmeldungen zu diesem Artikel haben.

Sicherlich haben Sie den bemerkenswerten Boom auf dem Immobilienmarkt von Dubai in den letzten Jahren bemerkt.

While this boom is certainly real, the pressing question remains: is it a bubble or a sustainable trend?

Werfen Sie einen Blick auf die nachstehende Grafik, die die Preisentwicklung pro Quadratfuß in gesamt Dubai von 2012 bis 2024 zusammenfasst. Im Durchschnitt hat sich der Preis pro Quadratfuß verdoppelt. Während in erstklassigen Gegenden wie Downtown und Dubai Marina höhere Preise pro Quadratfuß erzielt wurden, ist Dubai viel mehr als nur diese Spitzenlagen, in anderen Gegenden liegen die Preise deutlich niedriger.

Insgesamt lässt sich über die Jahre hinweg ein gesunder Trend beobachten. Aber gehen wir der Frage nach, ob es sich um eine echte Blase handelt, und vergleichen wir diese Preistrends mit anderen aussagekräftigen Daten.

Um zu verstehen, ob der Immobilienmarkt in Dubai eine Blase ist oder nicht, müssen wir verschiedene Schlüsselfaktoren betrachten.

Key Takeaways

Steigende Bevölkerung steigert die Nachfrage nach Wohnraum.
BIP-Wachstum der VAE signalisiert Stabilität.
Wirtschaftliche Expansion beeinflusst den Immobilienmarkt positiv.
UBS bubble index deutet auf ein geringeres Blasenrisiko im Vergleich zu anderen Großstädten hin.
Spekulationen und Überbauung stellt ein potenzielles Risiko dar.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein vorübergehender Marktzustand, der durch einen raschen und unhaltbaren Anstieg der Immobilienpreise gekennzeichnet ist, der durch Nachfrage, Spekulation und übermäßige Ausgaben angeheizt wird. Dieses Phänomen beginnt in der Regel mit einem Nachfrageschub bei begrenztem Angebot, der durch Spekulanten, die dem Markt Kapital zuführen, weiter angeheizt wird. Wenn jedoch die Nachfrage nachlässt oder sich auf einem Plateau einpendelt, während das Angebot eskaliert, kommt es zu einem Preissturz, der schließlich zum Platzen der Blase führt.

Die meisten Blasen haben einige Auslöser, die vor dem Platzen der Blase zu erkennen sind:

Niedriges Zinsniveau: Lang anhaltende Niedrigzinsphasen können die Nachfrage anregen und Spekulationen fördern.
Lockere Kreditvergabestandards: Leichter Zugang zu Krediten und lockere Kreditvergabekriterien können zu einem Anstieg der Nachfrage und der Preise führen.
Spekulation und emotionale Käufe: Die Angst, etwas zu verpassen (FOMO) und spekulative Käufe können die Preise in die Höhe treiben.
Wirtschaftlicher Abschwung: Konjunkturabschwünge, Zinserhöhungen oder andere externe Schocks können den Zusammenbruch einer Immobilienblase auslösen
Überangebot: Wenn die Nachfrage sinkt oder das Angebot steigt, sinken die Preise, was zu einer Korrektur des Marktes führt.

Lesen Sie weiter, und wir werden auf diese Punkte eingehen, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, wo wir stehen und was Sie erwarten können.

Dubais wachsende Bevölkerung

Die Bevölkerungsdaten des Dubai Statistics Center zeigen, dass die Bevölkerung von 3.550.186 am 31.12.2022 auf 3.654.722 am 31.12.2023 gestiegen ist. Dies entspricht einem Anstieg von 104.536 Menschen in nur einem Jahr.

Die nachstehende Grafik zeigt den Wachstumstrend der Bevölkerung von Dubai seit 2014 bis Juli 2024. Jeder Datenpunkt stellt die Bevölkerung zum 31. Dezember eines jeden Jahres dar.

Im Juli 2024 beträgt die Einwohnerzahl 3.742.425, was auf einen anhaltenden Aufwärtstrend beim Bevölkerungswachstum hindeutet. Dieser stetige Anstieg der Bevölkerung hat erhebliche Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien in Dubai.

Das Verhältnis zwischen Bevölkerungswachstum und Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ein wichtiger Faktor für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Hier ein genauerer Blick auf die Beziehung zwischen Immobilien und wachsender Bevölkerung:

Nachfrage nach Wohnraum: Mit der wachsenden Bevölkerung steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Diese Nachfrage erstreckt sich nicht nur auf Wohnungen, sondern auch auf andere Arten von Wohnimmobilien wie Villen und Townhouses.

Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage: Mit der steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien besteht die Gefahr, dass das Angebot nicht Schritt hält. Wenn das Wohnungsangebot hinter der wachsenden Nachfrage zurückbleibt, kann dies zu einem Ungleichgewicht auf dem Markt führen und die Preise weiter in die Höhe treiben. Dieses Szenario unterstreicht die Bedeutung einer ausgewogenen Entwicklung für die Erhaltung der Marktstabilität.

Dubais Schlüssel zur Stabilität: Expansion und Diversifizierung

Dieser Bevölkerungszuwachs steht im Einklang mit dem Wirtschaftswachstum, welches eine Diversifizierung der Wirtschaft Dubais erkennen lässt, die Abhängigkeit vom Öl verringert und die Stabilität des Immobilienmarktes stärkt. In unserem Artikel UAE BIP 2023/2024 haben wir bereits einen genaueren Blick auf die diverse Wirtschaft von Dubai und den VAE geworfen.

Wie aus der obigen Grafik zu ersehen ist, hat das BIP der VAE einen vielversprechenden Ausblick. Aber wie hängt das BIP mit den Immobilien- und Mietpreisen zusammen?

Zusammenhang zwischen BIP und Immobilienpreisen: Bei Wohnimmobilien sind BIP-Wachstum und Immobilienkapitalrendite miteinander verknüpft, da das Einkommen, das für den Kauf von Immobilien benötigt wird, vom BIP abgeleitet wird. Studien zeigen, dass die mittleren Immobilienpreise mit dem Pro-Kopf-BIP um 60 bis 95 % korrelieren. Langfristige Wachstumstrends beider Zyklen stimmen oft überein.

Geschäftsausweitung und Unabhängigkeit vom Öl

Viele Menschen sehen Dubai nur als eine Stadt, die vom Ölgeschäft profitiert. Ein genauerer Blick auf die Zahlen zum Wirtschaftswachstum zeigt jedoch, dass Dubai auch in anderen Branchen ein starkes Wachstum verzeichnet. Diese Branchen ziehen hochqualifizierte Fachkräfte an und stärken Dubai als internationales Geschäftszentrum für Handel, Finanzen, Logistik und Technologie. Diese Fachkräfte treiben das Wachstum des Pro-Kopf-BIP voran und erhöhen die allgemeine Kaufkraft der Einwohner der VAE und Dubais. Für Immobilieninvestoren kann dies der Beginn einer langen, symbiotischen Beziehung mit steigender Kaufkraft sein, die zu attraktiven Mietrenditen und einem stabilen, wachsenden Immobilienmarkt führt.

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Dubai – UBS bubble index

Falls Sie noch nie vom UBS Bubble Index gehört haben, lassen Sie uns mit einer kurzen Einführung beginnen, um die Frage zu klären, was der UBS Bubble Index ist:

Der UBS Bubble Index ist ein Instrument zur Bewertung des Risikos einer Immobilienblase in Städten weltweit. Der von der schweizerischen multinationalen Investmentbank UBS entwickelte Index bewertet die Immobilienmärkte, um festzustellen, ob sie überbewertet sind und das Risiko einer plötzlichen Preiskorrektur besteht.

Das Lesen des UBS Bubble Index ist einfach. UBS verwendet ein einfaches Punktesystem, mit dem sich schnell beurteilen lässt, ob in einer Stadt ein höheres Risiko für eine Immobilienblase besteht.

UBS Bewertungssystem

Jede Stadt erhält eine Punktzahl auf dem Index, wobei höhere Punktzahlen auf ein größeres Blasenrisiko hinweisen. Ein Wert über 1,5 deutet auf ein Blasenrisiko hin, während ein Wert zwischen 0,5 und 1,5 auf eine Überbewertung hindeutet. Werte unter 0,5 deuten auf einen fairen Wert oder eine Unterbewertung hin.

Zinssätze und günstiges Geld für Hauskäufer in Dubai

Ein Indikator für eine Immobilienblase ist häufig billiges Geld, das durch niedrige Zinssätze und lockere Kreditvergabestandards der Banken gekennzeichnet ist. Derzeit liegen die Zinssätze für die Finanzierung von Eigenheimen in Dubai bei etwa 5 % und damit deutlich höher als in Ländern wie Deutschland, wo die Zinssätze zwischen 2,5 % und 3 % liegen. Außerdem sind die Kreditvergabestandards in Dubai strenger: Einwohner müssen für ihre erste Immobilie eine Anzahlung von 20 % und für weitere 40 % leisten. Für Nichtansässige sind die Anforderungen an die Anzahlung sogar noch höher, nämlich bis zu 50 %, und es gelten andere Zinssätze. Im Gegensatz dazu sind in Ländern wie Deutschland Finanzierungen von 100 % oder mehr möglich. Die derzeitigen Zinssätze in Dubai deuten also nicht auf eine Blase hin.

Ausführlichere Informationen über Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie auf unserem Immobilienrechner.

Ist Dubai eine Immobilienblase oder nicht?

Unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren kommen wir zu dem Schluss, dass in Dubai derzeit keine Immobilienblase droht.

Erstens steigert die wachsende Bevölkerung die Nachfrage nach Wohnimmobilien erheblich. Dubais effektives Pandemiemanagement hat zu einem stetigen Anstieg der Einwohnerzahl geführt, was die Nachfrage nach Wohnraum stetig erhöht.

Zweitens sind das Wirtschaftswachstum und der Anstieg des BIP in Dubai bemerkenswert. Die Diversifizierung der Stadt über die Ölindustrie hinaus bildet eine solide wirtschaftliche Grundlage. Sektoren wie Handel, Finanzen, Logistik und Technologie ziehen hochqualifizierte Fachkräfte an und stärken die Wirtschaft weiter.

With a growing economy and an influx of high-skilled professionals, the spending power per resident increases. This rise in purchasing power leads to attractive rental yields and profit gains for property owners.

Trotz der höheren Zinssätze und strengeren Kreditvergabestandards in Dubai im Vergleich zu Ländern wie Deutschland, wo die Finanzierung lockerer gehandhabt wird, deuten die derzeitigen Bedingungen nicht auf eine Immobilienblase hin. Mit Zinssätzen um die 5 % und erheblichen Anforderungen an die Anzahlung ist der Markt stabil und nachhaltig.

Schließlich zeigt der UBS Bubble Index von 0,14 für Dubai kein signifikantes Blasenrisiko an. Dieser Wert spiegelt einen stabilen und ausgewogenen Immobilienmarkt wider.

At NST Real Estate, we do not see a bubble risk in Dubai for 2024 or the coming years. The plans to grow Dubai and the UAE are promising, and Dubai has the capability to become one of the world’s most important global hubs with a flourishing real estate market.